Um compromisso de venda pode ser invalidado se as obras realizadas em uma casa não dispuserem do certificado de conformidade exigido pela prefeitura. O ato autêntico de venda, assinado em cartório, pode então ser contestado pelo comprador ou por um terceiro, mesmo meses após a transação.
Não apresentar este documento é abrir a porta para sanções administrativas, penalidades financeiras e, às vezes, a obrigação de devolver o imóvel ao seu estado original. Algumas companhias de seguros não hesitam em excluir qualquer cobertura se um sinistro ocorrer devido a uma modificação não conforme, o que complica seriamente a gestão dos danos.
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Por que o certificado de conformidade pesa muito em uma compra imobiliária
O certificado de conformidade ocupa um lugar central na transação imobiliária. Assim que um imóvel foi objeto de um alvará de construção, de um alvará de modificação ou de uma declaração prévia, a DAACT, declaração atestando a conclusão e a conformidade das obras, assume o lugar do certificado clássico. Este documento deve ser enviado à prefeitura dentro de 90 dias após a conclusão das obras. Caso contrário, o cartório pode muito bem adiar a assinatura ou exigir uma cláusula suspensiva para regularizar a situação. Vendedores e compradores ficam, então, dependentes desse procedimento.
Tudo depende do cumprimento das regras de urbanismo. A DAACT condiciona a garantia decenal, o seguro de danos à obra e até mesmo a declaração junto à administração fiscal. Enquanto este documento estiver ausente, uma casa recente perde seu valor e a transação se enreda na incerteza.
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A prefeitura tem um prazo de 3 a 5 meses para verificar as obras após o recebimento da DAACT. Se detectar uma anomalia, pode exigir uma adequação ou iniciar um processo judicial. Daí a importância de ser rigoroso desde o início. O comprador tem o direito de exigir este certificado ou solicitar que uma cláusula de regularização conste no ato assinado em cartório.
A questão da ausência de certificado de conformidade e a prescrição levanta questões importantes. O prazo legal para agir ou regularizar depende da data da declaração de conclusão e das regras de urbanismo aplicáveis. Enquanto a situação não for regularizada, a ameaça de um recurso judicial ou de uma transação contestada paira sobre o proprietário.
Quais são os riscos concretos em caso de ausência de certificado de conformidade para suas obras?
Não fornecer um certificado de conformidade ou uma DAACT é se expor a uma série de sanções e complicações. Primeiro risco: a sanção administrativa. Um controle da prefeitura pode resultar em uma obrigação de adequação imediata ou, em casos extremos, em um pedido de demolição total ou parcial se as obras se desviarem das regras estabelecidas. O canteiro de obras pode então se transformar em uma fonte de litígios caros.
No plano financeiro, a conta sobe rapidamente. Entre multa administrativa, penalidades diárias e obras corretivas, cada etapa custa caro. Sem certificado de conformidade ou DAACT, torna-se impossível beneficiar da garantia decenal ou do seguro de danos à obra. Um sinistro? A totalidade das reparações fica a cargo do proprietário. A isso se soma a desvalorização do imóvel: um imóvel não conforme tem dificuldade para ser vendido, ou até mesmo não é vendido.
Aqui estão os principais riscos a serem antecipados:
- Bloqueio da venda: o cartório pode recusar-se a assinar o ato definitivo se o certificado estiver ausente.
- Litígio com o comprador: a descoberta de uma irregularidade abre a porta para um processo por vícios ocultos, ou até mesmo para a anulação da venda.
- Supressão de ajudas públicas: sem conformidade RE 2020 ou RT 2012, alguns financiamentos ou subsídios são simplesmente inacessíveis.
- Aumento das despesas energéticas: se as obras ignoram as normas térmicas, a conta sobe e o conforto dos ocupantes diminui.
Além disso, a prefeitura pode recusar-se a registrar a declaração de conclusão das obras em caso de não conformidade. Resultado: nenhuma regularização possível, inscrição fiscal bloqueada, e o imóvel corre o risco de permanecer invendável, apontado no mercado imobiliário.
Enfrentando uma situação irregular: como reagir e a quem se dirigir
Descobrir que falta um certificado de conformidade ou uma declaração atestando a conclusão e a conformidade das obras (DAACT) é ter que agir com método. Primeira etapa: realizar uma auditoria do existente. Isso consiste em verificar se as obras respeitam as regras de urbanismo que se aplicavam durante sua realização. Um especialista em construção pode ajudar a identificar as discrepâncias e a preparar os próximos passos.
Para regularizar a situação, é necessário reunir todos os elementos necessários: plantas, notas, atestados térmicos, comprovantes diversos. Dependendo dos casos, será necessário então apresentar uma declaração de conclusão das obras, um pedido de alvará modificativo ou um dossiê de regularização junto ao serviço de urbanismo da prefeitura. A coletividade tem então de três a cinco meses para verificar a conformidade e decidir. Se necessário, pode exigir obras adicionais, solicitar um alvará modificativo ou até impor uma demolição nas situações mais severas.
Contar com o apoio de um especialista em direito urbanístico ou de um profissional experiente ajuda a garantir o procedimento. Um mestre de obra experiente sabe dialogar com a administração e guiar cada etapa. A declaração de conclusão das obras desencadeia a declaração fiscal e fixa o ponto de partida do prazo de prescrição.
Aqui estão as etapas a serem previstas para sair de uma situação irregular:
- Auditoria prévia: análise do estado do local e identificação das discrepâncias
- Constituição do dossiê: reunir plantas, comprovantes e documentos técnicos
- Depósito na prefeitura: DAACT, alvará modificativo ou dossiê de regularização, dependendo do caso
- Apoio profissional: recorrer a um especialista ou a um mestre de obra para conduzir o processo
Um dossiê bem preparado, conselhos adequados e uma regularização em conformidade: essa é a única maneira de evitar que a propriedade se transforme em um fardo. A conformidade, às vezes negligenciada, pode decidir o destino de uma casa ou de um patrimônio familiar.